欄目導航 Navigation
圍棋最大(dà)的魅力在于，它能在有限的361子棋盤中(zhōng)，創造出無限可能。
如果圍棋棋盤是無限的，反而棋子的布局和變化，就沒那麽引人入勝了。
本來，中(zhōng)國的新區也是有限的。從最早的浦東新區，到後來的深圳經濟技術開(kāi)發區，當時的新區并不多，咱們集中(zhōng)力量幹大(dà)事，爲中(zhōng)國經濟的騰飛創造出無限可能。
可現在，中(zhōng)國有超過3500個的新區，眼花缭亂不計其數。這麽多的新區，反而對經濟增長的貢獻并沒有那麽大(dà)，有時候花費大(dà)量的人力物(wù)力去(qù)規劃，更是一(yī)種資(zī)源的浪費。
更加浪費的是，有些人花了一(yī)生(shēng)的積蓄在新區購置了一(yī)套房産，結果卻住到一(yī)座“鬼城”中(zhōng)，配套全無人煙罕至，根本不知(zhī)道要規劃到猴年馬月。
買房前，置業顧問，一(yī)頓介紹猛如虎；入住後，恍然發現，新區雜草一(yī)米五。
那麽，中(zhōng)國這麽多新區，到底該如何選擇呢？
爲什麽要搞新區
1990年4月18日，國家宣布開(kāi)發開(kāi)放(fàng)上海浦東，1992年，浦東新區正式成立，标志(zhì)着我(wǒ)國第一(yī)個國家級新區在城市發展的舞台中(zhōng)登場。
起初，設立新區的目的是聚集産業，聚集人口，以達到規模經濟的效應，更有利于城市經濟發展。
但不知(zhī)道從哪一(yī)天開(kāi)始，新區的開(kāi)發有些變味了。
也許是中(zhōng)國房地産開(kāi)始成爲支柱産業的那一(yī)刻，也許是中(zhōng)國一(yī)個又(yòu)一(yī)個新區發展成功的那一(yī)刻。
越來越多的空談和概念浮現于置業顧問的激光筆之下(xià)，新區變成了房産升值和價格窪地的代名詞，而不再是純粹的經濟開(kāi)發區。
現在，連一(yī)個十八線縣城都恨不得搞出個什麽産業園開(kāi)發區，随後出現的場景，可能是5年後工(gōng)地外(wài)圍的廣告紙(zhǐ)都發黃了，新區建設還沒個影子。
那麽，爲什麽現在的新區越來越多呢？
無非4個原因。
? 1. 老城基建落後
矗立在馬路正中(zhōng)間的電線杆，雙向隻有兩車(chē)道的主幹道，無處不在見縫插針的城中(zhōng)村(cūn)，摩肩接踵狹窄無比的人行道，落後于現代審美的發黑老建築。。。
以上五個場景，是我(wǒ)們經常可以在老城區見到的。其分(fēn)别對應着公共設施安全、交通擁堵情況、土地利用效率、人口承載能力和當代市容市貌，老城區在這些方面已經逐漸跟不上時代，而解決這些問題的最好辦法，就是開(kāi)發新區。
? 2. 推進城鎮化
積極推進中(zhōng)國城鎮化建設是每座城市義不容辭的責任，然而一(yī)下(xià)子就讓進城人民購買核心區的房産，無論放(fàng)在哪個年代都是不可能的事情。
這個時候，新區就是一(yī)個不錯的選擇，各種配套雖不如主城，但房價一(yī)般也便宜不少。許多早期進城的人，都享受到了新區發展的紅利。
另外(wài)，有的新區可以連接郊區與主城，有的新區可以擴大(dà)城區面積，有的新區可以合村(cūn)并城，有的新區可以撤縣建區，這些，都是推進城鎮化的可靠手段。
? 3. 财政收入
當新區房價有過一(yī)輪上漲後，土地價格就會水漲船高，城市便會有更加可觀的财政收入。
這種“新區土地财政”的模式，讓部分(fēn)城市嘗到了甜頭，許多欠發達城市和縣城便紛紛效仿，規劃新區。但其實新區發展的根本邏輯還是在于産業和人口，一(yī)些城市實力弱反而大(dà)且空的規劃，最後都淪爲紙(zhǐ)上談兵。
? 4. 性價比更高
老城區某土著棚戶喜聞拆遷消息，瘋狂借錢加蓋3層。。。
你可能經常聽(tīng)到這樣的新聞和故事，因爲在中(zhōng)國，城市付出的拆遷成本高是衆人皆知(zhī)的事情。
規劃新區，不僅可以節省棚改資(zī)金，還可以從零開(kāi)始做出更合理、更符合現代節奏的規劃。在白(bái)紙(zhǐ)上繪畫，總比在報紙(zhǐ)上塗改要容易。
曾經的前海灣，滿是空地：
新區的諸多優勢，讓不少新區在上一(yī)輪房價行情中(zhōng)，漲幅跑赢核心老城區，尤其是二線城市，這種現象尤爲明顯，比如武漢的光谷、鄭州的鄭東、長沙的湘江、成都的高新、杭州的錢江等等，都是價值高速增長的新城區。
不過，并不是所有新區都能建設成功。在這個浮躁的時代，新區的概念多于實際，開(kāi)發商(shāng)也将計就計，再增添幾個概念然後撈一(yī)票走人。選擇新區，一(yī)定要從以下(xià)幾個方面，謹慎考慮！
新區怎麽選？
? 1. 選擇有産業的新區
任澤平曾用五個字概括了中(zhōng)國的人口流動：“人随産業走。”
有産業就有收入，有收入就有年輕人，有年輕人就有買房需求。
新區的價值增長邏輯也一(yī)樣，一(yī)切的交通、基建、配套都得建立在錢和人上，而錢來自産業稅收，人來源于産業崗位。
所以一(yī)個新區能否搞得起來，就看它的産業能否搞得起來。
可以從以下(xià)幾個方面來判斷：
1.1企業入駐信息
可以在新區的官網、當地人民政府網搜索以及所有信息渠道去(qù)了解新區信息。
看這個新區有沒有規劃企業入駐，尤其是可以帶來年輕人、可以帶來收入的高新企業，或是成規模的、知(zhī)名的大(dà)企業的分(fēn)部等等。
1.2 “正負”搬遷入駐
ZF在哪裏，意味着成堆的企事業單位就在哪裏。因爲行政需要，疾控中(zhōng)心、市教育局等多個單位都會圍繞着ZF建設。
比如，貴陽市ZF在06年搬到了觀山湖新區，安徽省ZF在14年搬到了濱湖新區，都直接帶動了整片區域的發展。
1.3區域控規圖
在新區的控制規劃圖上，若商(shāng)務和商(shāng)業用地占比較多（超過一(yī)半），一(yī)般都是有價值的區域，比如深圳前海。
1.4工(gōng)地建設進度
有些地方雖然規劃得好，但遲遲不落地，這個時候可以多去(qù)實地考察加衛星圖觀測，看看新區建設進度。
比如鄭州的白(bái)沙片區，盡管規劃爲省級行政中(zhōng)心，但多點開(kāi)花的鄭州很難去(qù)面面俱到的照顧到每個新區，白(bái)沙的落地就十分(fēn)漫長。
2016年2月的白(bái)沙
2019年6月的白(bái)沙
武漢的光谷新區，基本集結了全市甚至全省的精力，落地速度就很快：
2016年6月的光谷東，良田千畝
2019年4月的光谷東，已具雛形
? 2. 選擇無斷裂帶，或斷裂帶短的新區
一(yī)般來說，新區想要發展起來，往往要靠着老城區的經濟輻射和人口外(wài)溢，所以主城區與新區的斷裂帶長度這個因素，在新區的選擇中(zhōng)就尤爲重要。
在快速城鎮化發展的過去(qù)五年中(zhōng)，全國建成區面積擴張率約爲13.5%（數據來源于《2019中(zhōng)國城市空間開(kāi)發簡報》），中(zhōng)國一(yī)座一(yī)二線城市向外(wài)擴張的速度，大(dà)概在一(yī)年1到1.5公裏，三四線城市的擴張速度，往往一(yī)年小(xiǎo)于1公裏，甚至是負數。
那麽，一(yī)個與主城區超過15公裏斷裂帶的新區，差不多要10年的時間才能發展過去(qù)，自住的話(huà)配套要等太久，投資(zī)的話(huà)到時候房子都舊了，所以基本沒價值。
比如，蘭州新區雖貴爲國家級新區，但距離(lí)市中(zhōng)心東方紅廣場足足有了70公裏，過長的斷裂帶讓新區數年來都沒有多少人口流入，2014年碧桂園在蘭州新區開(kāi)發的“城市花園”項目，總共697套房源，至2016年也僅售出211套。
當然，這也和蘭州四面環山的地形和相對較爲乏力的經濟有關。
反觀這些成功的新區，基本都緊密地與主城相接，很好地承接了主城區的外(wài)溢。
長沙的湘江新區，其核心梅溪湖新城離(lí)老城區五一(yī)廣場僅5個地鐵站；
連續三年位列國家經開(kāi)區綜評第一(yī)的蘇州工(gōng)業園區，緊鄰着老城姑蘇；
已經成爲成都名片之一(yī)的成都高新區，也與主城沒有任何斷裂帶。
? 3. 選擇地位高的新區
3.1新區級别
中(zhōng)國有19個國家級新區、18個自貿區、145個高新區和219個開(kāi)發區，再加上其他不計其數的區級、縣級新區，如果都按照規劃發展成功，那中(zhōng)國怕是要有40億人口才夠。
所以，選擇新區置業，盡量不碰那些區主導、縣主導的低能級新區。尤其那種本身市政建設就很一(yī)般的三四線城市，還硬要搞個什麽工(gōng)業園産業園高新園，一(yī)般都要涼。
3.2地鐵
地鐵密度，是非常容易判斷一(yī)座城市對一(yī)個新區的重視程度的。
比如：
廣州，向北到從化、向東到增城，都隻規劃了1條地鐵線，而向南(nán)到南(nán)沙，卻偏偏要多規劃1條。
南(nán)甯，不僅3号線直通五象新區，馬上建設完成的4号線，也橫穿整個五象。
青島，其第4條地鐵線，就完全建在西海岸新區。
反正，決策者如果有意打造一(yī)個新區，一(yī)定不會落下(xià)軌道交通這麽重要的東西。
? 4. 選擇在城市重點發展方向上的新區
我(wǒ)們偉大(dà)的特色社會主義事業，之所以能取得舉世矚目的成就，發揮集中(zhōng)力量辦大(dà)事的優越性無疑是成功秘訣之一(yī)。
城市發展也一(yī)樣，所投入的資(zī)金和精力是有限的，再加上地理環境、資(zī)源、産業等各方面的限制，城市的擴張必須要集中(zhōng)力量，往一(yī)個或兩個方向進行發展。
北京的西和北兩個方向受山脈限制，且在京津冀戰略規劃之下(xià)，北京要帶動天津、河北保定、廊坊等城市的發展，所以北京的發展重點一(yī)定向東和向南(nán)，副中(zhōng)心通州和大(dà)興新機場，已然說明了一(yī)切。
成都的規劃發展方向雖爲“東進、南(nán)拓、西控、北改、中(zhōng)優”，但重點還是在于東進和南(nán)拓，具體(tǐ)已經體(tǐ)現在南(nán)邊的天府新區高新技術産業聚集帶，和東邊空港新城所在的龍泉山發展軸。
每座城市都有重點發展的方向，而選擇新區也最好往這個方向上去(qù)挑選。
《海上鋼琴師》中(zhōng)有一(yī)段耐人尋味的話(huà)：
“鋼琴隻有88個琴鍵，然而正是這有限的琴鍵中(zhōng)，可以譜出無盡的樂章。如果琴鍵是無限的，又(yòu)怎麽奏得出音樂呢？”
今天中(zhōng)國的3500個新區，實在是有些太多了。
本文首發于微信公衆号：大(dà)胡子說房。文章内容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資(zī)者據此操作，風險請自擔。
