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距去(qù)年八月，央行、住建部出台重點房地産企業資(zī)金監測和融資(zī)管理的“三道紅線”政策已滿一(yī)周年。
“三道紅線”政策的出台，對地産行業，有利于降低行業整體(tǐ)運營風險，促進行業穩定發展；對房企而言，自身财務管理面臨新的挑戰，意味着具備充裕現金流、強悍短期償債能力的房企，擁有更大(dà)發展空間。
“三道紅線”既是房企的“緊箍咒”，也是房企行穩緻遠的“穩定器”。通過房企中(zhōng)期業績披露情況，透視地産行業整體(tǐ)表現情況可以發現，“三道紅線”調控效果明顯。
一(yī)、房企降檔效果顯著 穿越“紅線”也應軟着陸
宏觀調控政策加碼，房企自身轉型求變的雙重運行邏輯之下(xià)，房企降檔效果顯著。
根據wind數據統計,截至2021年6月末,與2020年底相比,對比上市房企踩線情況可以發現，房地産企業積極配合，調控降杠杆，整體(tǐ)踩線狀況已有所好轉，3線全踩企業減少5家，未踩線企業增加7家。
從房企中(zhōng)報披露信息來看，不少處于橙檔、紅檔的房企在加大(dà)股權融資(zī)、積極銷售房屋、加快回籠資(zī)金等方面發力，通過多種渠道方式降低負債數據。
但也值得注意的是，面對降檔壓力，有的房企僅憑10月之功，鐵腕減少3000億債務；也有房企，半年不到就全線從紅轉綠；更有一(yī)些瘋狂降杠杆的企業在回到安全邊際後又(yòu)迎來反彈，相關指标猛增，再度逼近監管紅線。
“拼命式”降檔而引發的企業債務不健康地快速瘦身，引起行業内不少專家人士的擔憂。
“快速降負債，其降檔質量、安全性和穩定性還有待觀察。”貝殼研究院高級分(fēn)析師潘浩分(fēn)析認爲。
目前行業普遍認爲，解決房企的三道紅線問題，宜再給企業時間、空間，以保障企業的降檔實現平穩軟着陸。基于此，不少頭部房企均以理性姿态，找準自身定位，保持适當杠杆，穩定降檔。
比如，以TOD模式“領頭羊”著稱的京投發展(600683,股吧)，則秉持“穩”字當頭戰略，理性勾畫出了2021年底實現“兩線轉綠”的降檔藍(lán)圖。
二、中(zhōng)期業績表現穩健，“硬實力”支撐降檔目标
後疫情時代，地産行業底層邏輯徹底轉變的背景之下(xià)，行業中(zhōng)期業績整體(tǐ)表現平淡。但京投發展厚積薄發，中(zhōng)期業績穩中(zhōng)有升，表現實可堪稱穩健。
各項業績指标粲然可觀。2021上半年，京投發展的資(zī)産總額将近482.93億元，同比增長2.8%；實現營收20.41億元，其中(zhōng)房地産銷售結轉實現收入20.19億元。歸屬于上市公司股東淨利潤1.61億元，同比上升43.83%，實現超四成增長。
财務融資(zī)結構持續優化。在實現業績逆勢增長的同時，京投發展亦加強了對自身的财務管控。據企業半年報顯示，截至今年6月30日，京投發展負債總額約400.35億元，較上年末減少3.30%，企業債務狀況持續改善，償債能力也在不斷提升。
後疫情時代，資(zī)金流動性愈發成爲企業能否良好運轉的三寸之轄。
京投發展持續堅持對自身資(zī)金鏈安全的嚴格管理。一(yī)方面，京投發展對内加快銷售回款力度，堅持“量入爲出”，培養自身造血能力。今年上半年，京投發展各項目房地産銷售面積總計23.65萬平方米，簽約銷售額92.95億元，同比增長109%，銷售額穩步攀升。
另一(yī)方面，京投發展在加快回款的同時，對外(wài)選擇在多渠道融資(zī)上持續發力，不斷優化融資(zī)結構，盤活自身資(zī)金鏈和現金流。自去(qù)年以來，京投發展積極拓展融資(zī)渠道，通過發行永續信托貸款、銀行貸款、公司債、中(zhōng)期票據等多種方法，靈活運用各種融資(zī)方式，有效控制了公司的綜合融資(zī)成本。
中(zhōng)期業績報顯示，京投發展的公司債券利率低至3.78-3.99%，非金融企業債務融資(zī)利率也僅爲5%，低利率的融資(zī)成本證明了京投發展融資(zī)成本實現穩降，也顯示出資(zī)本市場對京投發展商(shāng)業模式的充分(fēn)認可和信任。
在内外(wài)發力之下(xià)，京投發展實現了“手中(zhōng)有糧，心中(zhōng)不慌”。今年上半年，公司經營活動産生(shēng)的現金流量淨額高達37.43億元，同比大(dà)增85.2%。
此外(wài)，“三道紅線”出台後，公司資(zī)産負債率逐年呈下(xià)降趨勢。企業加快去(qù)化和項目周轉，保障财務安全穩定的同時，使公司資(zī)産負債率保持在合理水平。從2019年底的91.05%，降到2020年底的83.12%，2021年上半年繼續降低到82.90%。
京投發展經營向好，各項目預售資(zī)金繼續回籠，資(zī)産質量良好，經營風險可控，償債能力可持續等“硬實力”的支撐之下(xià)，京投發展底氣十足，力争年内穩步實現“三道紅線”中(zhōng)“兩線轉綠”的目标。
三、追求高質發展，“軟實力”凸顯企業穩健态勢
京投發展創新的産品理念、卓越的産品品質、清晰的經營戰略均是助力其在未來實現可持續發展，完成“兩線轉綠”目标的核心“軟實力”。
京投發展先進的TOD産品理念，助力京投發展成爲萬億藍(lán)海領頭羊。據業内人士介紹，專注深耕TOD領域軌道物(wù)業開(kāi)發十二年的京投發展，已成爲目前國内在建項目體(tǐ)量最大(dà)、房屋交付數量最多的地鐵停車(chē)場上蓋綜合開(kāi)發企業，并且還在不斷升級進化。
創新是助力企業更上一(yī)層樓的“金鑰匙”。作爲TOD行業先行者，京投發展能有更加廣闊的空間去(qù)升級、更新發展理念，獨具匠心打造的“TOD 智慧生(shēng)态圈”博得市場與消費者青睐。京投發展的中(zhōng)期業績報告裏顯示，自2011年第一(yī)個TOD項目以來，截止2021年6月30日，總建築面積已經超過了244萬平方米。
京投發展堅持從實踐得真知(zhī)，曆經十年探索提煉出“TOD 智慧生(shēng)态圈”開(kāi)發理念，再應用到開(kāi)發實踐中(zhōng)去(qù)。經曆時間長河的考驗，京投發展TOD發展模式有其獨特的開(kāi)發理念，強調對城市、地鐵、市民三方面提供可持續性價值。京投發展也在中(zhōng)報中(zhōng)表示，将以“TOD 軌道物(wù)業專家”爲發展願景，持續擴大(dà)在TOD 軌道物(wù)業開(kāi)發領域的先發優勢，繼續培養TOD成爲企業最重要的核心競争力。
而明晰的經營戰略助力京投發展得以提升綜合運營能力。京投發展在中(zhōng)期業績報告中(zhōng)透露，未來将繼續以财務經營目标爲導向，以利潤和現金流爲核心，以貨值管理爲基礎，通過運用明源系統等信息化工(gōng)具，定期進行複盤和大(dà)數據分(fēn)析，實現全項目、全周期和全專業的科學高效統籌，确保房地産項目“儲-建-融-供-銷-存-回-結”各階段動态一(yī)體(tǐ)化适配經營策略。
京投發展以先進TOD發展模式爲“護城河”、科學的企業發展戰略、持續優化的運營管理能力，構建起京投發展的核心競争力和“軟實力”，助力京投發展年底三道紅線“兩線轉綠”目标得以持續。
守得住寂寞，才能耐得住繁華。曆經行業寒冬，前方已是萬木迎春的欣欣景象。從京投發展的整體(tǐ)面來看，其年底兩道紅線回歸綠檔的目标，亦也是功到自然成之事。
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