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信貸收緊、樓市嚴控、融資(zī)困難，已經給房企帶來許多痛苦，而最近幾個月，建築成本暴漲，更讓部分(fēn)房企的情況雪上加霜。
“現在的建築成本已經達到2008年以來的最高點。”一(yī)名華東房企人士對第一(yī)财經表示。
疫情後，大(dà)量避險資(zī)金進入大(dà)宗商(shāng)品，造成了材料市場價格上漲，鐵礦石、煤炭、螺紋鋼、水泥陸續漲價。部分(fēn)感知(zhī)敏銳的房企，在今年5月份就明顯感覺到建安成本上漲趨勢。而8月中(zhōng)旬以後的能耗雙控、拉閘限電，更是帶起一(yī)波水泥、鋼材的漲價潮。
對于急着完成銷售指标的房企來說，年底降價勢在必行，但由于成本愈發高企，虧本賣房隻會讓公司陷入惡性循環，實在是進退兩難。
原材料及人工(gōng)成本暴漲
“水泥是高能耗産業，且運輸半徑在300-500公裏左右，基本爲本土生(shēng)産、本土使用，各地水泥價格相差較大(dà)，比如之前甯夏的水泥在300元/噸，廣東爲500元/噸。不過目前，全國大(dà)部分(fēn)區域的水泥價格都在暴漲。”一(yī)名熟悉水泥行業的分(fēn)析師對第一(yī)财經表示。
一(yī)名從事建築工(gōng)程行業的人士稱，經過兩個月的漲價後，廣東、浙江、浙江的水泥報價超過了700元/噸，湖南(nán)有水泥廠商(shāng)出廠價近期漲幅超過350元/噸，由于大(dà)家有減産預期，多地已出現排長龍買水泥的壯觀場景，有經銷商(shāng)最高報價超過千元每噸。
水泥漲價背後，一(yī)方面是大(dà)宗原材料的價格在疫情後不斷上漲，比如石灰石、礦渣、煤炭等；二是受到了能耗雙控、拉閘限電的影響。多家水泥廠家調價函顯示，漲價原因多數爲限電造成的無法正常生(shēng)産。此外(wài)，也有廠家因市場行銷行情、全面減産預期而漲價。
而房地産另一(yī)大(dà)重要生(shēng)産材料鋼材的價格也在一(yī)路上漲，平均每噸上漲已經超過1000元。有業内人士認爲，全球範圍内資(zī)源供給錯配推動了原材料價格上漲，地産需求穩定，造成了鋼材基本盤的穩定，此外(wài)制造業景氣度高，助推鋼材景氣度。而且，今年國内提出了去(qù)産量的相關政策，鋼材供給出現一(yī)定的收縮。
此外(wài)，上述建築工(gōng)程人士還表示，目前全國的家居建材上遊原材料都在漲價，包括木材、塑料、玻璃、五金等，今年以來這些原材料大(dà)部分(fēn)都漲了30%以上。
“從今年7月底開(kāi)始，我(wǒ)們公司就敏銳感知(zhī)到了建築原材料的價格猛漲。”一(yī)名地産行業人士告訴第一(yī)财經。
據他所在公司内部測算，從今年5月至7月，鋼材價格猛漲50%，混凝土價格漲了8%，造成工(gōng)程成本增加13%以上，而8月至今漲幅更猛。
另一(yī)家房企内部人士則稱，建安成本近期漲幅普遍超過10%，每個月土方和鋼筋價格都在上漲，光是地庫單方成本已經達到6500元，半年漲幅超30%。
“5月份開(kāi)始，原材料漲價已經傳導至房地産。今年年初，疫情和通脹帶動動力煤、鐵礦石漲價，3月螺紋鋼漲價，水泥一(yī)并漲起來了，拉閘限電已緻雪上加霜。”該人士對第一(yī)财經說。
除了原材料，建築人工(gōng)成本今年亦大(dà)幅上漲。一(yī)家地産公司内部人士表示，今年建築工(gōng)地用工(gōng)成本同比增長超15%。另一(yī)家大(dà)型建築企業高管則對第一(yī)财經表示，今年招工(gōng)極難，工(gōng)人年齡多在四五十歲，招不到年輕人成了企業面臨的嚴峻問題。
房企降價猶如飲鸩止渴
今年7月以後，新房市場逐漸“熄火(huǒ)”，尤其是三四線城市，再也沒有搶房場面，售樓處冷清成爲常态。
受調控影響，整個房地産市場都形成了降價預期。今年下(xià)半年起，開(kāi)發商(shāng)的價格戰陸續打響。
不過，在建安成本暴漲的背景下(xià)，房企還有降價空間嗎(ma)？
“現在購房者心态發生(shēng)顯著變化，都在觀望着等降價，我(wǒ)們隻能苦口婆心列舉現在的成本漲價情況，告訴他們項目降價是不可能的。”一(yī)家在長三角主打改善型置業需求的房企一(yī)線營銷人士對第一(yī)财經表示。
不過，在負債壓力巨大(dà)的情況下(xià)，确實有房企甯願虧本也要搶收回款，打出了“骨折價”。對此，華東一(yī)位房企總裁認爲，這種行爲必将導緻企業陷入惡性循環。“房地産企業不賺錢空轉是不可能的，最多空轉兩年，虧錢最終無法維持。”
但他也認爲，今年接下(xià)來三個月的情況不容樂觀，房地産市場一(yī)向有“買漲不買跌”的情緒，哪怕開(kāi)發商(shāng)降價，恐怕都很難吸引來流量，而降價的負面效應還包括損害産品質量和服務等。
樓市下(xià)行周期疊加原材料大(dà)漲，地産商(shāng)又(yòu)受重重一(yī)擊。
按照一(yī)般行業規則，房企與承包商(shāng)簽訂合同後，如果原材料漲跌幅在一(yī)定程度内（比如正負5%），則由承包商(shāng)自行消化價格變動，如果漲跌幅過大(dà)，則觸發價格改變機制。原料暴漲後，房企與供應商(shāng)正共同承受巨大(dà)壓力。
過去(qù)，爲了獲得大(dà)客戶長期訂單，供應商(shāng)願意墊資(zī)或接受商(shāng)票，即使遭到房企拖欠，也願意私下(xià)協商(shāng)，盡量爲客戶着想。今年，各種壓力下(xià)，房企與供應商(shāng)的矛盾逐步爆發。
“下(xià)半年項目工(gōng)地停工(gōng)情況增多，總包和開(kāi)發商(shāng)公開(kāi)撕破臉的情況也已發生(shēng)，也與原材料上漲、承包商(shāng)自身壓力巨大(dà)有關。”一(yī)位地産業内人士稱。
此外(wài)，今年在建項目的爛尾、質量風險或将加大(dà)，降标情況愈發嚴重。“長三角三四線城市過去(qù)兩年非常好賣，很多龍頭開(kāi)發商(shāng)高價拿地，但現在大(dà)量改善型項目已經改成了毛坯交付。”上述地産業内人士對第一(yī)财經表示。
