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每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
9 月 20 日 ，碧 桂 園 服 務（06098，HK；昨日收盤價47.9港元）公告稱，于2021年9月20日，碧桂園物(wù)業香港（本公司間接全資(zī)附屬公司）與富力物(wù)業簽訂股權轉讓協議。據此，碧桂園服務以不超過人民币100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目标公司100%股權。
就在差不多同一(yī)時間，富力地産（02777，HK；昨日收盤價4.81港元）發布公告稱，李思廉及張力爲公司的執行董事及大(dà)股東，與集團溝通，爲支持集團将提供約80億港元的股東資(zī)金，并預計于未來一(yī)至兩個月内完成。主要股東以往曾以免息貸款形式提供财務支持。
富良環球是一(yī)間什麽公司？其最早出現在公衆視野是在2021年4月，富力物(wù)業服務集團有限公司（以下(xià)簡稱富力物(wù)業）提交的IPO招股書中(zhōng)，富良環球爲富力物(wù)業的全資(zī)子公司，持有富力物(wù)業服務香港的100%股權。
這家富力物(wù)業的持股方是富力地産的大(dà)股東李思廉、張力和一(yī)家獨立第三方升卓，但并無富力地産公司名義的持股。換言之，富力物(wù)業與富力地産并無股權關系，而是在李思廉、張力個人名下(xià)。
拟全盤賣出 作出多項業績承諾
根據股權轉讓協議的條款，碧桂園物(wù)業香港同意從富力物(wù)業收購富良環球100%股權，從而間接收購富良環球在中(zhōng)國從事物(wù)業管理服務之目标公司100%股權。
公告顯示，完成收購事項後，碧桂園服務将持有富良環球100%股權，并間接持有各目标公司100%股權，而富良環球、富力物(wù)業服務香港、廣州富星及目标公司将成爲碧桂園服務與的附屬公司，“其業績、資(zī)産及負債将會于本集團賬目内綜合入賬”。
截至2020年12月31日，富力物(wù)業管理的552個項目位于中(zhōng)國26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積爲0.69億平方米，其中(zhōng)住宅物(wù)業的在管建築面積爲0.58億平方米，商(shāng)業物(wù)業的在管建築面積爲0.11億平方米。
本次交易合計最高代價不超過100億元人民币，上述代價将可能由于未能實現代價支付的條件而調減。交易付款是分(fēn)階段、有條件進行的，而富力物(wù)業及相關公司也作出了業績承諾。
收購事項之代價将由碧桂園物(wù)業香港以現金分(fēn)兩階段（共四期）進行支付。第一(yī)階段涉及70億元，分(fēn)爲三期支付：第一(yī)期20億元、第二期30億元、第三期20億元；第二階段即第四期爲30億元。
富力物(wù)業承諾，富良環球的2021年經審計扣非歸母淨利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。如富良環球的2021年财務數據未能達成業績承諾訂明的任何财務指标，則第一(yī)階段代價将作出相應調減。
同時，在根據業績承諾約定交付的0.86億平方米在管面積以外(wài)，富力物(wù)業及富力物(wù)業關聯方承諾交付（或促使其他第三方交付）0.66億平方米的在管面積予富良環球或碧桂園物(wù)業香港指定的其他實體(tǐ)。
截至今年6月底，碧桂園服務收費管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米（含三供一(yī)業物(wù)管、藍(lán)光嘉寶服務，不含城市服務），位居行業首位。
低價收購後 IPO之際高價出售
1997年，富力地産成立天力物(wù)業後，一(yī)直爲富力地産開(kāi)發的物(wù)業提供物(wù)業管理服務。
變化出現在2019年，這一(yī)年年底，李思廉與張力分(fēn)别出資(zī)50%成立了一(yī)家公司——廣州富星投資(zī)咨詢有限公司（簡稱廣州富星）。
廣州富星成立後，就迅速收購了富力地産旗下(xià)多家物(wù)業公司，比如大(dà)同恒富物(wù)業服務有限公司（簡稱大(dà)同恒富）、天津華信物(wù)業管理有限公司（簡稱華信物(wù)業），這兩家公司的交易對價均爲500萬元。
最令市場意外(wài)和震驚的一(yī)次交易，是2020年4月，富力地産公告，以約3億元代價将廣州天力物(wù)業發展有限公司（簡稱天力物(wù)業）出售給廣州富星。
彼時，富力地産認爲，憑借該等出售事項，本集團可專注于其核心業務，而目标集團将能夠就其業務采納不同管理系統，本集團亦能将出售事項所得款項用于其核心業務。
銀河聯昌證券當時發布研報表示，對富力地産低價出售旗下(xià)物(wù)業管理公司的交易感到失望，物(wù)業公司出售價格幾乎較公允價值折讓90%。認爲可能損害少數股東利益并引發對公司治理的擔憂，将其投資(zī)評級降至“持有”。
2021年4月，富力物(wù)業發布港股IPO招股書。這家富力物(wù)業是一(yī)家根據開(kāi)曼群島法律成立的有限公司，主要業務爲投資(zī)控股，廣州富星成爲其間接全資(zī)附屬公司，實控人爲李思廉、張力和一(yī)家獨立第三方升卓。
富力物(wù)業在招股書中(zhōng)如是表述其和富力地産的關系，“本集團已與富力集團建立良好而持續的業務關系，本集團的發展與富力集團的物(wù)業開(kāi)發業務的發展息息相關。”
《每日經濟新聞(博客,微博)》記者了解到，9月13日，惠譽将富力地産及其子公司富力地産(香港)有限公司的長期外(wài)币發行人違約評級展望從“穩定”調整至“負面”，并确認這兩家公司的發行人違約評級爲“B+”。同時，惠譽還确認了兩家公司的高級無抵押評級爲“B+”，回收率評級爲“RR4”。
