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财聯社（廣州，記者 陳業）訊，海口及三亞近日先後發文，對新房備案價管控措施進行升級。
海口最新的政策規定，初次申報預、現售的商(shāng)品住房進行銷售價格備案時，申報價格原則上不超過之前一(yī)年内同地段、同類型項目網簽價格。三亞則要求，2021年9月1日前已經備案的項目，須将未網簽房源重新進行價格備案，整體(tǐ)備案均價不得超過該項目近期網簽價格。
海南(nán)省房協執行秘書長王路對記者表示，海口及三亞再次發文對新房備案價進行管控，主要原因是兩地新房價格已連續14個月上漲。而價格持續上漲的背後，是海口及三亞的房地産市場供求關系出現階段性失衡。
宅地供應及樓市庫存不足
據國家統計局公布的7月70城房價數據，海口、三亞的新房和二手房價格連漲14個月。其中(zhōng)，7月份海口新房價格環比上漲1%，二手房價格環比上漲1.3%，新房、二手房價格環比漲幅均居70城之首，領漲全國樓市。
就房價不斷走高，王路指出，這與需求的變化有關，“去(qù)年6月1日海南(nán)正式開(kāi)啓自貿港建設後，市場對海南(nán)認知(zhī)度和預期很高。現在人才落戶海南(nán)案例增多，加之本地剛需、改善性需求，市場需求規模逐漸擴大(dà)。”
需求增加的同時，海南(nán)的宅地供應及商(shāng)品房庫存卻并非很充足。
據悉，從2018年海南(nán)全域實施限購開(kāi)始，海南(nán)住宅用地市場供應呈逐年下(xià)降趨勢。從2020年開(kāi)始，大(dà)量住宅用地開(kāi)始轉化成爲安居型商(shāng)品住房用地，市場化可以供應的住宅用地進一(yī)步減少。另外(wài)，自去(qù)年3月8日，海南(nán)新增住宅用地要求現房銷售，使得新一(yī)批項目上市周期向後推遲。
“去(qù)年全年海南(nán)全省市場化商(shāng)品住房用地的供應規模，在180萬平方米左右，遠低于一(yī)年正常的網簽備案量。今年初到現在爲止，全省住宅供地可建面積也是嚴重不足的。”王路表示。
海南(nán)中(zhōng)原戰略研究中(zhōng)心監測數據顯示，2021年上半年海口成交共14宗土地，成交土地總占地面積32.83萬平方米，總建築面積86萬平方米，成交總價36.23億元，樓面價4204元/平方米。與2020年同期相比，海口2021年上半年土地成交面積同比下(xià)降10%，成交總價上漲43%，樓面價上漲59%。
土地供應方面，2021年上半年海口供應17宗土地，總建築面積90萬平方米，土地供應數量、面積較2020同期均有所下(xià)滑。
王路介紹，自2017、2018年開(kāi)始，三亞幾乎很少有住宅土地供應。這種情況下(xià)，正處于銷售和即将推出的項目都爲曆史存量地，随着市場快速去(qù)化，庫存量出現不足。
此外(wài)，當下(xià)海南(nán)實行備案價一(yī)刀切政策，即商(shāng)品房備案價不得超過17300元/平方米，降低了房企利潤空間，降低了房企拿預售證的積極性。
值得一(yī)提的是，海南(nán)實行備案價一(yī)刀切政策後，曾有開(kāi)發商(shāng)爲尋求利潤空間，對項目實行加價捆綁銷售。今年3月，海南(nán)省政府發布相關文件，進一(yī)步深化整頓購房秩序，其中(zhōng)海口對開(kāi)發企業加價捆綁銷售行爲重點進行了清查。這種背景下(xià)，開(kāi)發商(shāng)能夠打擦邊球的概率變低，拿預售證積極性進一(yī)步降低。
另據海南(nán)中(zhōng)原戰略研究中(zhōng)心監測數據，今年上半年海口成交的14宗地分(fēn)布于江東新區和市中(zhōng)心兩個區域。其中(zhōng)，市中(zhōng)心成交兩宗商(shāng)品住宅用地，由中(zhōng)海地産、元壟地産分(fēn)别以8.95億元、4.14億元競得，成交樓面價分(fēn)别爲15059元/平方米、13868元/平方米。若以17300元/平方米的備案價，前述兩項目基本沒有利潤空間可言。
開(kāi)發商(shāng)在海南(nán)何去(qù)何從
一(yī)方面是在自貿港建設帶動下(xià)市場需求強勁，另一(yī)方面是限價政策使得開(kāi)發商(shāng)在海南(nán)利潤逐漸被壓縮，這種背景下(xià)，未來開(kāi)發商(shāng)在海南(nán)何去(qù)何從成爲一(yī)個繞不開(kāi)的話(huà)題。
王路告訴記者，海口、三亞發布的最新價格管控通知(zhī)，實際效果可能較有限，更多是一(yī)種引導和規範。在用地指标、現房銷售等因素制約下(xià)，海南(nán)供需不平衡問題短期内或難以緩解。“未來海南(nán)應盡快加大(dà)供給，實行科學定價、分(fēn)區劃價，不搞一(yī)刀切的限價政策，再就是加快安居房的上市。”
海南(nán)一(yī)位資(zī)深業内人士認爲，對開(kāi)發商(shāng)來講，未來在海南(nán)持續發展主要有兩個路徑，首先是積極參與安居型商(shāng)品住房建設，“雖然安居型住房在建設标準、利潤方面與商(shāng)品房不太一(yī)樣，但卻是海南(nán)市場未來重要的供給主體(tǐ)。這對開(kāi)發保持自身在海南(nán)的開(kāi)發規模，以及保持團隊正常運營是有利的，而且安居房限定了銷售對象，銷售方面壓力較小(xiǎo)。”
“其次，可重新考慮在海南(nán)的布局策略。對于仍以住宅開(kāi)發爲導向的房企，很難在海南(nán)獲得持續規模化發展；具有産業運營能力，及在文旅運營具有優勢的企業可在海南(nán)進行中(zhōng)長期布局。海南(nán)更像是一(yī)個新興業務的實驗田，通過嘗試産業購地，也可以進入産業開(kāi)發領域。”上述業内人士補充稱。
其進一(yī)步表示，近兩年在海南(nán)拿地的企業，有不少是在住宅開(kāi)發領域成本控制能力很強的企業，還有一(yī)些已在商(shāng)業綜合體(tǐ)領域具有較強的運營能力。
實際上，在海南(nán)深度布局的房企，近幾年已在進行戰略調整。
以雅居樂爲例，自2017海南(nán)開(kāi)始一(yī)系列房地産調控，2019年之後其海南(nán)區域貢獻減少，直接影響了其整體(tǐ)的毛利率。不過，從雅居樂的土儲城市布局調整來看，其正試圖擺脫對海南(nán)的依賴。
