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經濟觀察網 記者 丁文婷 9月8日，由經濟觀察報主辦的“2021 IF·商(shāng)業地産年會”在線上舉辦，漢博商(shāng)業管理集團股份有限公司執行副總裁李亞明分(fēn)享了《新消費格局下(xià)的商(shāng)管行業的革新之路》主題演講。李亞明對當前中(zhōng)國不動産的商(shāng)業服務層面、商(shāng)業管理資(zī)産市場的機遇與挑戰等方面展開(kāi)了分(fēn)析，并對未來新格局下(xià)商(shāng)管行業的革新制度提出了五條應對策略。
在李亞明看來，中(zhōng)國的商(shāng)管企業正從傳統的重資(zī)産開(kāi)發運營中(zhōng)剝離(lí)出來形成獨立賽道，随着市場金融和開(kāi)發政策的調整，将形成廣大(dà)的資(zī)産發展空間，商(shāng)管企業也将從内部運作向外(wài)部獨立生(shēng)存轉化，從而形成一(yī)個行業。“未來十年是中(zhōng)國商(shāng)業地産受政策影響而形成輕重分(fēn)化的窗口期”。
以下(xià)根據李亞明演講整理：
我(wǒ)今天分(fēn)享的主題是新消費格局下(xià)的商(shāng)管行業革新之路，關注的是當下(xià)備受關注的商(shāng)管行業及商(shāng)管行業發展趨勢。
聚焦到國内的商(shāng)管行業發展曆程，大(dà)體(tǐ)上分(fēn)爲兩大(dà)階段。回顧中(zhōng)國商(shāng)業地産開(kāi)發的這40年，前20年基本是以外(wài)資(zī)和國内的港澳台企業主導的城市綜合體(tǐ)和一(yī)線城市的商(shāng)業地标；2000年-2010年則是中(zhōng)國商(shāng)業不動産大(dà)發展的時代。2015年，首先由萬達喊出了輕資(zī)産管理的口号。漢博商(shāng)業2015年新三闆挂牌時，這個服務領域都沒有對标的企業，當時對标的是酒店(diàn)服務類企業。2017年，國家出台了全新的國标行業目錄，綜合體(tǐ)管理服務行業才浮出水面，行業才進入到快速發展時期。
2019年12月30日，寶龍商(shāng)業分(fēn)拆上市，2020年12月9日，華潤萬象生(shēng)活分(fēn)拆上市，這些行業龍頭企業都給其他的企業起到了标杆和示範的作用。可以說商(shāng)管行業進入到了資(zī)本助推階段，商(shāng)管行業已經從傳統的開(kāi)發運營模式中(zhōng)剝離(lí)出來，形成了獨立的賽道，并在資(zī)本市場上進入凸顯價值的階段。
目前，不動産管理主要分(fēn)爲三個層面，第一(yī)是投資(zī)管理，第二是資(zī)産管理，第三是物(wù)業管理。對比境外(wài)和境内的特點，國外(wài)的商(shāng)管主要是投資(zī)管理和資(zī)産管理捆綁共同發展，切分(fēn)的是商(shāng)業資(zī)産增值部分(fēn)的蛋糕；而國内基本是以資(zī)産管理+物(wù)業管理作爲捆綁的一(yī)種服務模式，這是國内和國外(wài)的最主要的區别。底層邏輯是基于國外(wài)和中(zhōng)國的不同的金融環境和條件。
在這一(yī)新興賽道中(zhōng)，湧現出了三類選手，第一(yī)類是由原來開(kāi)發企業剝離(lí)出來的商(shāng)業管理公司，或者叫商(shāng)業資(zī)産管理公司；第二類是像漢博商(shāng)業這種獨立的第三方，通過這麽多年的發展，摸索出一(yī)條自己的發展之路；第三類是以過去(qù)的傳統百貨，或者是某一(yī)個細分(fēn)品類的業态或者是品牌，像數碼科技(300079,股吧)，甚至是奧萊、IP類的業态品牌商(shāng)進入這個賽道。未來大(dà)家共同在這個行業中(zhōng)互榮、互生(shēng)、互惠。
商(shāng)業管理各大(dà)公司目前面臨着哪些機遇或挑戰？我(wǒ)認爲主要有如下(xià)四點第一(yī)，雖然現在國内湧入到商(shāng)業管理，或是資(zī)産管理賽道的從業者很多，但是行業的滲透率并不高，未來還有大(dà)幅度的提升。綜合管理服務類最重要的是以購物(wù)中(zhōng)心爲主導。目前，國内的購物(wù)中(zhōng)心近萬家，而比如萬達廣場管理的也不過三、四百家左右，市場占有率僅有3-4%。所以未來這個市場發展空間還是非常大(dà)的。
第二，大(dà)部分(fēn)國内商(shāng)管公司都是從原來的開(kāi)發企業母體(tǐ)剝離(lí)出來的，對母體(tǐ)或者是開(kāi)發主體(tǐ)的依賴性比較強，未來能不能接受市場化的挑戰，以及能否形成統一(yī)的發展标準，能否快速地複制，我(wǒ)覺得未來也是有充分(fēn)的想象空間。
第三點在于，賽道的同仁們主要是在一(yī)二線城市中(zhōng)尋找自己的獵物(wù)和市場。而未來三四五線城市以及具體(tǐ)服務的資(zī)産類别上，還有細分(fēn)和下(xià)沉的空間。
第四，我(wǒ)們可以清醒地看到，賽道上的選手很多是綜合性的，真正緻力于純商(shāng)業資(zī)産，或者是購物(wù)中(zhōng)心的，并不是非常多，獨立性能否完全凸顯，我(wǒ)覺得未來有待于觀察和發展，這是我(wǒ)做出新格局下(xià)的四個判斷。
而針對未來新格局下(xià)商(shāng)管行業的革新制度，我(wǒ)認爲有五條應對策略，或者說是五個方向。
首先，城市更新時代已經來臨，行業同仁應該關注小(xiǎo)而美和下(xià)沉市場。未來我(wǒ)們服務的這些資(zī)産不應該隻關注新增項目，而要更多地關注存量市場。現在很多行業同仁還沒有關注到一(yī)些細分(fēn)和下(xià)沉市場，比如一(yī)些三四線城市，更迫切需要行業标準、專業人才和品牌的進入。
其次，合作模式靈活，助推市場經營多赢，多做一(yī)些嘗試。市場上主流的合作模式主要是三大(dà)類，第一(yī)類是品牌輸出和管理輸出，第二類是委托管理服務，第三類則是整租管理類，各有優缺點。
第三，行業從業者們需要不斷地完善自己的專業能力和經營資(zī)産的能力，回歸到未來商(shāng)業的本真。
第四，攜手科技，數智賦能。需要從品牌平台、城市地圖、管理平台和會員(yuán)平台四個方面着手，利用科技的力量數智賦能，增效降本。
第五，借助資(zī)本的力量，爲服務的資(zī)産爲消費者創造新的消費需求。尤其是結合當下(xià)關注在餐飲、文創、體(tǐ)育、親子、休閑娛樂和醫美服務，這六大(dà)服務體(tǐ)驗業态是未來引領市場消費的風口。
縱觀未來，我(wǒ)總結三點：第一(yī)，中(zhōng)國的商(shāng)管公司正從傳統的重資(zī)産傳統運營中(zhōng)剝離(lí)出來形成獨立賽道，随着市場未來的金融和開(kāi)發政策的調整，将形成廣大(dà)的資(zī)産發展空間，商(shāng)管企業也将從内部運作向外(wài)部獨立生(shēng)存轉化，從而形成一(yī)個行業。
第二，商(shāng)業管理不同于傳統的酒店(diàn)、住宅和寫字樓能形成一(yī)個标準的服務方案。商(shāng)業品牌的叠代、商(shāng)業的時尚度和消費者的忠誠度變化都非常快，很難形成标準化的産品。這就需要大(dà)家脫離(lí)過去(qù)依賴資(zī)産和母體(tǐ)資(zī)源的方式，能夠在第三方市場競争的時候，找到一(yī)條自己未來的生(shēng)存之道。
第三，未來十年是中(zhōng)國商(shāng)業地産受政策影響“輕重分(fēn)化”的窗口期。希望行業内的同仁們能互相交流，通過平台打造和空間服務，創造更好滿足大(dà)衆的，有煙火(huǒ)氣的行業消費及商(shāng)管品牌，走出一(yī)條有中(zhōng)國特色的商(shāng)管之路。
