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随着各大(dà)上市房企陸續發布2021年上半年業績報告，房企中(zhōng)報季已接近尾聲。以銷售規模爲基礎，北京商(shāng)報記者梳理的50強房企歸母淨利潤排行，整體(tǐ)來看，房地産行業利潤下(xià)滑已成共識，近八成房企歸母淨利潤增幅低于20%；上半年歸母淨利潤同比上漲的有37家，占比74%，而同比下(xià)跌的則有13家，占比爲26%。其中(zhōng)，“利潤王”中(zhōng)海再次交出了一(yī)份不錯的成績單，其也是上半年唯一(yī)一(yī)家歸母淨利潤突破200億的房企，但增速放(fàng)緩也不容忽視—不足2%；“老實本分(fēn)”的萬科雖然歸母淨利潤突破百億，但上半年同比增幅卻呈現負增長。利潤保衛戰已經成爲繼“三條紅線”之外(wài)，房企不得不面對的第二道考題。
8成房企不超20%
房地産行業步入下(xià)行周期，各大(dà)房企逐漸告别規模論，利潤的故事似乎也不太樂觀。
北京商(shāng)報記者梳理的50強房企歸母淨利潤排行中(zhōng)，中(zhōng)海以207.8億元位列50家房企的第一(yī)名，其也是上半年唯一(yī)一(yī)家歸母淨利潤突破200億的房企；碧桂園、恒大(dà)緊随其後，上半年歸母淨利潤分(fēn)别爲150億元、143.8億元；而萬科排名卻低于華潤和融創中(zhōng)國，位列第六名，上半年萬科雖實現歸母淨利潤111億元，卻較去(qù)年同期下(xià)降11.68%，這也大(dà)大(dà)出乎外(wài)界預料。
上半年，50強房企歸母淨利潤同比上漲的有37家，占比74%，其中(zhōng)漲幅低于10%的有14家；而歸母淨利潤同比下(xià)跌的則有13家，占比26%。整體(tǐ)淨利潤均值約爲42億元，有16家超過平均值；增幅均值約31%，僅有11家房企超過這一(yī)平均值。值得一(yī)提的是，排名前十的房企中(zhōng)，除恒大(dà)這一(yī)“特殊情況”外(wài)，僅有華潤置地、龍湖集團和世茂集團漲幅保持在兩位數，其他房企皆保持低增長幅度，即便是排名第一(yī)的中(zhōng)海也僅有1.23%的漲幅。
在排名前十名的房企中(zhōng)，歸母淨利潤表現較爲突出的爲世茂集團，2021年上半年，世茂集團的歸母淨利潤爲62.83億元，同比增長19.32%。龍湖集團上半年實現歸母淨利潤74.19億元，同比增長17.05%。
整體(tǐ)來看，上半年歸母淨利潤同比增長較爲明顯的房企有禹洲集團、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、九龍倉置業、中(zhōng)國恒大(dà)、綠地香港、保利置業、寶龍地産、濱江集團(002244,股吧)、佳源國際控股、新城控股(601155,股吧)和正榮地産，其他房企歸母淨利潤增幅皆低于20%。
不可持續的大(dà)增
在上半年淨利潤表現優異的房企中(zhōng)，有一(yī)批“特殊”群體(tǐ)，漲幅均超過百分(fēn)之百。禹洲集團上半年歸母淨利潤同比增長493.77%、招商(shāng)蛇口同比增長365.32%、九龍倉置業同比增長166.68%、中(zhōng)國恒大(dà)同比增長119.92%、綠地香港同比增長119.44%、保利置業同比增長100.77%。
之所以說他們“特殊”，是因爲這些房企的增長大(dà)多不具備可持續性。
今年上半年，禹洲集團的營業收入和歸母淨利潤分(fēn)别大(dà)增459.83%和493.77%，能如此實現“超常”發揮，也與其去(qù)年同期的低業績指标有關。記者了解到，禹洲集團爲此還鬧了一(yī)次“烏龍”，先交完業績報告，再進行重列改錯。
重列2020年中(zhōng)期業績報告後，禹洲集團2020上半年的營業收入由140.07億元降至20.19億元；淨利潤也由盈利15.51億元轉爲虧損2.28億元。因爲去(qù)年基數過低，才造成今年上半年禹洲集團的歸母淨利潤增幅表現格外(wài)“優秀”。
恒大(dà)上半年取得盈利的關鍵在于其不斷的賣賣賣。總金額32.5億元出售恒騰網絡11%股份，回收現金約11.8億港元；出售盛京銀行1.9%股份，總金額10億元；出售深圳市高新投7.08%股權，總金額約10.4億元；出售恒大(dà)冰泉49%股權，總金額約20億元；出售5個地産項目股權及非核心資(zī)産，總代價約92.7億元。
與上述兩家房企不同，招商(shāng)蛇口淨利潤大(dà)增的背後是蛇口産園公募REITs成功上市，此舉爲招商(shāng)蛇口帶來約14.58億元的稅後收益。針對REITs利潤貢獻的持續性，招商(shāng)蛇口方面也告訴記者，這個創新路徑，是國家要推的方向，也符合招商(shāng)蛇口在持有物(wù)業運營的可持續發展，肯定要繼續做的，但下(xià)半年有沒有，目前還不方便透露。“但可以明确的是，上半年如此高的增幅肯定是不可持續的。”
13家負增長去(qù)哪
50強房企中(zhōng)，歸母淨利潤同比下(xià)跌的有13家，除新力控股外(wài)，其餘12家房企均達到兩位數的降幅。值得一(yī)提的是，上述房企表現出最大(dà)的特點就是“增收不增利”，營業收入表現良好，淨利潤卻出現較大(dà)幅度的下(xià)降。
歸母淨利潤排名末位的三家分(fēn)别是，金地商(shāng)置、首開(kāi)股份(600376,股吧)和金地集團(600383,股吧)，同比分(fēn)别下(xià)降33.69%、33.7%和38.79%。
金地商(shāng)置和金地集團或存在同樣的問題，那就是少數股東來“分(fēn)食”。2021年上半年，金地少數股東損益爲10.75億元，近四成利潤被少數股東“分(fēn)走”，整體(tǐ)比重也較去(qù)年同期有所上升。金地商(shāng)置的少數股東損益也出現激增的情況，相較于去(qù)年同期增長了102.63%。
而首開(kāi)股份歸母淨利潤的下(xià)降，主要是由于其他收益大(dà)幅下(xià)降以及所得稅費用上升。2021年上半年，首開(kāi)股份其他收益大(dà)幅下(xià)降92.4%，由2505.8萬元降至189.6萬元；所得稅費用則上升了44.8%，由6.8億元上升至9.8億元。
除房企成長所不得不面對的“主觀”原因，也有部分(fēn)房企因“客觀”原因而導緻淨利潤表現不佳。以富力爲例，之所以淨利潤下(xià)滑如此明顯，也是其主動降價促銷所導緻的。2021年上半年，富力地産采取了降低價格以刺激銷售、去(qù)庫存的營銷策略，銷售均價由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，同比下(xià)降4%。
賣資(zī)産、搞促銷，富力爲降負也是拼盡全力。在今年中(zhōng)期的業績發布會上，富力地産集團董事長李思廉直言，所有的公司都在拼命地提高現金流，富力自然也不例外(wài)，甚至不惜忍痛犧牲一(yī)部分(fēn)利潤，以求滿足“安全線”要求。
房企“認識”的轉變
地産開(kāi)發商(shāng)已經告别高利潤時代，行業整體(tǐ)的“自律性”或主動、或被動也被推至高點，政策限購、地價上漲、成本提升，未來的利潤空間“壓縮”也或常态化。
中(zhōng)國城市房地産研究院院長謝逸楓表示，近期房企利潤下(xià)滑最主要原因是此前高價拿地後，恰好遭遇限購政策。高價地塊未能達到預期效果，利潤空間遭到擠壓，結轉收入的滞後性，将于2020年下(xià)半年和2021年全年集中(zhōng)釋放(fàng)。考慮到“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩政策，未來行業利潤改善空間有限，整體(tǐ)将以平穩爲主。“好在第二批集中(zhōng)供地正在對市場給與回應，土拍規則的調整，地價上漲的制約性将得到抑制。”
進入2021年，房地産市場調控政策加碼不斷。據了解，2020年上半年，各地發布的與房地産市場有關的調控政策共計304次，其中(zhōng)包括全國各地力度不一(yī)的人才政策、購房補貼政策、落戶政策以及前期爲房企減負等适度寬松政策。
貝殼研究院高級分(fēn)析師潘浩表示，從政策分(fēn)類角度來看，今年有關“資(zī)金來源”、“房地價聯動”以及“限購”的政策占比明顯提升，而此類政策對房價的抑制作用相對較強。
潘浩稱，有關“房地價聯動”，今年7月22日住建部召開(kāi)會議，肯定了北京的房地價聯動機制，并号召各城借鑒此模式，充分(fēn)體(tǐ)現其平抑地價、房價的效果顯著；有關“資(zī)金來源”，今年3月26日，所發布的《關于防止經營用途貸款違規流入房地産領域的通知(zhī)》，延續了去(qù)年銀行“兩條紅線”對資(zī)金流入樓市的把控，這是從購房源頭嚴控違規資(zī)金流入房地産，從需求端降低購房杠杆，抑制炒房現象發生(shēng)，進而起到平抑房價的作用。“今年出台的調控政策多爲強控房價的政策，也可看出此輪調控政策的力度和決心。”
房地産行業整體(tǐ)“唱(chàng)衰”，也更加期待拐點的到來，但更多是房企對于市場的針對性調整。碧桂園的“多元化”轉型，龍湖的“提質增效”，萬科的“管理紅利時代”，這也集中(zhōng)反映各大(dà)房企對于行業認識的轉變。
“管理紅利時代，對行業來說最大(dà)的變化是房屋回歸居住屬性，房地産回歸實業屬性。行業出路隻有一(yī)條，踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工(gōng)制造和服務的錢。”萬科董事長郁亮如是說道。
北京商(shāng)報記者 盧揚 王寅浩
