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砺石導言
作爲國内房地産行業的風向标，融創一(yī)直保持着對宏觀環境和行業趨勢的敏銳洞察與精準判斷，尤其擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解。“四更”經營準則的提出，讓融創能夠在地産下(xià)半場從容應對行業波動、繼續保持均衡高質量發展，并爲其戰略升級打下(xià)堅實基礎。
李平 | 文
砺石商(shāng)業評論 | 來源
這是一(yī)個最好的時代，也是一(yī)個最壞的時代。有人正踏上天堂之路，也有人正走向地獄之門。
狄更斯《雙城記》中(zhōng)的這段名言，尤其适合當下(xià)的房地産市場。
在“房住不炒”的主基調下(xià)，2021年上半年多家頭部房企業績出現同比下(xià)滑，更有曾經的“十強房企”公司業績暴雷，地産行業未來發展愈發撲朔迷離(lí)。
關鍵時刻，“優等生(shēng)”融創中(zhōng)國再一(yī)次站了出來。
中(zhōng)報數據顯示，融創上半年營業收入958.2億元（人民币，下(xià)同），同比上升23.9%；歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%；在保持業績高增長的同時，融創“三道紅線”指标持續改善，現金流層面也呈現出更充裕态勢。
在房地産行業史上最嚴監管時代，融創再一(yī)次用業績展示出自身堅固的基本盤和穩健的增長性。“四更”經營準則的提出，讓融創能夠在地産下(xià)半場從容應對行業波動、繼續保持均衡高質量發展，并爲其戰略升級打下(xià)堅實基礎。
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地産主業競争優勢突出，“三道紅線”指标穩步改善
8月31日，融創中(zhōng)國控股有限公司（01918.HK，下(xià)稱“融創”）公布2021年中(zhōng)期業績報告。财報數據顯示，公司上半年實現營業收入958.2億元（人民币，下(xià)同），同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%。
經營業績的穩健增長來自于公司主營業務的持續向好。在地産主業方面，今年1-6月份，融創實現合同銷售額3208億元，同比上升64%，行業銷售排名穩居前四。
自上市以來，融創堅持“高端精品”和“區域聚焦”兩大(dà)戰略，銷售收入在過去(qù)十年間實現了指數級增長，實現了從一(yī)家區域性房企到行業頭部企業的跨越。
從銷售結構來看，融創在環渤海、長三角、華南(nán)、中(zhōng)部核心城市、西部等深耕核心城市群的領先優勢依然明顯。上半年，融創在長三角、西部核心城市、環渤海分(fēn)别完成銷售額1141億元、791億元、637億元，并在20個城市銷售額超50億元，其中(zhōng)北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。
産品力優勢則是融創地産銷售持續增長的又(yòu)一(yī)核心競争力。據半年報披露，繼摘得克而瑞研究中(zhōng)心、億翰智庫的産品力桂冠後，融創在今年上半年再次獲得中(zhōng)國指數研究院“房地産産品力優秀企業”第一(yī)名。
近幾年，融創敏銳捕捉到主流客群年輕化和科技快速進步兩大(dà)趨勢，并通過從城市、社區、家庭、生(shēng)活四大(dà)維度升級其主流産品，進而推動公司“I AM I”産品年輕化創新不斷落地。在已落地項目中(zhōng)，上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大(dà)觀等項目成爲市場紅盤。
市場和客戶的高度認可不僅爲融創帶來了銷量的增長，同時也保證了公司高位的回款率水平。截至6月末，融創在手現金達1232億元，其中(zhōng)非受限現金1011億元，較去(qù)年底提升2.4%，現金流更爲充裕。
良好的經營業績和現金流表現也讓融創“三道紅線”指标持續改善。截至6月末，公司淨負債率下(xià)降9.4個百分(fēn)點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項後的資(zī)産負債率降至76%，全面轉綠進程不斷加速。
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“地産+”業務高速增長，第二增長曲線隐現
地産主業穩健發展的同時，融創中(zhōng)國文化、文旅等非地産業務也保持了較快的增速，成爲公司儲備的未來長期增長點。
去(qù)年年底，融創中(zhōng)國旗下(xià)物(wù)業管理公司融創服務控股有限公司（01516.HK，下(xià)稱“融創服務”）成功赴港上市。由于機構投資(zī)多倍強力認購，融創服務在綠鞋後最終融資(zī)達到92億港元，創下(xià)物(wù)管上市公司融資(zī)規模新高。
融創服務的成功上市進一(yī)步确立了融創在物(wù)業管理業務的頭部競争優勢。半年報數據顯示，融創服務上半年實現營收33.2億元，同比增長85%；實現歸母淨利潤6.1億元，同比增長154%。淨利率爲19%，較去(qù)年同期上升5個百分(fēn)點。
半年報顯示，融創服務三大(dà)業務闆塊均保持了高速增長。其中(zhōng)，物(wù)業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生(shēng)活服務收入1.9億元，同比增長206%，并已超越2020年全年表現；非業主增值服務收入10.8億元，同比增長60%。随着業主增值服務占比的提升，融創服務的收入結構也在持續向好。
而基于高品質的服務，融創服務攢下(xià)良好的口碑。根據獨立專業咨詢機構賽惟咨詢的報告，2020年融創服務客戶滿意度高達90分(fēn)，遠高于行業平均73分(fēn)，達到了行業标杆水平。
口碑效應之下(xià)，融創服務在規模方面延續着大(dà)幅快速增長态勢。截至6月底，融創服務在管建築面積1.7億平方米，合約建築面積3.2億平方米，其中(zhōng)第三方外(wài)拓項目占在管面積比例39%，較去(qù)年底也增加了7個百分(fēn)點，凸顯出融創服務的競争力。
文旅業務則是融創打造公司第二增長曲線的又(yòu)一(yī)方向。2021年上半年，受益于國内旅遊市場整體(tǐ)向好，融創文旅業績也實現了快速增長。
半年報顯示，2021年上半年，融創文旅闆塊實現營業收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤大(dà)幅增長，達4.4億元；客流量達7201萬人次，同比提升103%。
自2018年文旅集團成立以來，融創文旅業務一(yī)直保持較好發展。截至目前，融創文旅擁有涵蓋文旅全業态、全産品線的專業化全産業鏈服務能力，圍繞産品、建設、運營三大(dà)專業服務體(tǐ)系，提供文旅項目獲取、規劃研策、投資(zī)咨詢、建設、運營、管理等全方位的産品服務。
2021年上半年，融創文旅多項目順利開(kāi)業，爲當地帶來火(huǒ)爆人氣。其中(zhōng)，濟南(nán)融創文旅城是山東首個集購物(wù)、文化、旅遊、體(tǐ)育爲一(yī)體(tǐ)的文旅綜合體(tǐ)，開(kāi)業期間客流逾55萬人次；桂林融創國際旅遊度假區開(kāi)業首周末客流突破23萬人次；杭州灣融創文旅城水世界則成爲長三角水樂園新标杆。
三大(dà)融創文旅城攜主題特色文旅項目的精彩啓幕，進一(yī)步凸顯出融創文旅“中(zhōng)國家庭歡樂供應商(shāng)”的地位。同時，融創文旅業态布局優勢和全鏈條操盤能力也得到充分(fēn)展現。随着融創文旅的線上線下(xià)多場景打通能力，産品力、服務力以及綜合運營能力持續升級，融創文旅将爲大(dà)衆帶來更多創新歡樂，全方位賦能行業發展。
值得一(yī)提的是，由于物(wù)業服務和文旅闆塊的高速增長，融創上半年非地産收入占比已經提升至8.7%，較上年末提升了3.2個百分(fēn)點。
基于長期主義的業務思考，融創前瞻、高起點布局的“地産+”業務。無論是文旅業務還是物(wù)業服務，均具備長遠的行業空間和業務成長性，并與地産開(kāi)發主業密切互動、互相賦能，有望爲公司打開(kāi)第二增長曲線。
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競品質成爲行業主題，“四更”準則打造長期競争力
随着政策層面高頻精準調控持續推進，房地産行業進入史上最嚴監管時代。從中(zhōng)報業績來看，融創上半年成功通過了年中(zhōng)行業大(dà)考，無論是地産主業的穩定發展，還是“地産+”業務迅速擴張，都顯示出公司強大(dà)的綜合能力。
融創下(xià)半年業績同樣值得期待。一(yī)方面，公司目前可售貨值充足。數據顯示，融創在今年下(xià)半年内的總可售貨值超6600億元，有力保障了公司下(xià)半年的銷售達成。
另一(yī)方面，随着公司融資(zī)結構持續優化，融創融資(zī)成本持續下(xià)降，公司盈利能力有望進一(yī)步提升。
此外(wài)，随着調整政策的持續推進，房地産行業回歸好産品和服務将是大(dà)勢所趨，産品将成爲決定企業發展的核心競争力。在這方面，融創先發優勢尤其突出。
自創立之初，融創即以産品爲戰略，視客戶爲産品根本，通過精準把握客戶需求，不斷叠代産品功能，爲自身構築了一(yī)道獨特的競争壁壘。“競品質”時代的到來，融創的領先優勢也将進一(yī)步擴大(dà)。
回顧融創中(zhōng)國的進階之路，就能發現公司總是能夠在行業的不同階段快速找到發展最優解。在地産上半場，融創堅持“高端精品”和“區域聚焦”兩大(dà)戰略，并利用并購開(kāi)啓規模擴張之門，利用高周轉的模式實現了業績的高增長。
進入到地産下(xià)半場，融創逐漸認識到資(zī)本結構的優化對公司長期發展至關重要，并先于政策要求主動降低杠杆，在提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。“三道紅線”政策出台之後，融創中(zhōng)國董事會主席孫宏斌及時爲公司定下(xià)了“調融資(zī)結構、降融資(zī)成本和負債率、謹慎拿地”三大(dà)任務。2020年年報顯示，融創“三道指标”連降兩檔至黃檔，資(zī)産結構得到進一(yī)步優化。
爲了進一(yī)步明确和堅定均衡高質量發展戰略方向，融創在半年度會議上提出新的戰略發展目标——更安全、更從容、更長期、更有價值。
凡事預則立不預則廢。在中(zhōng)國經濟轉型升級趨勢不可避免、社會人口結構變化加速的背景下(xià)，地産商(shāng)以往粗放(fàng)式的高杠杆開(kāi)發模式已經明顯不合時宜。如果說房地産的上半場“發展就是安全”，那麽下(xià)半場的準則是“安全才能發展”。
融創“四更”準則的提出無疑重新定義了頭部房企的未來增長形态，極具行業參考價值。這既凸顯出融創一(yī)直以來未雨綢缪的前瞻性思考，也讓其在複雜的競争環境中(zhōng)保持穩健發展和持續領跑。
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