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距離(lí)兩會的召開(kāi)還有不到一(yī)周時間，随着結構性改革的推進，人們對于房地産的關注熱點較以往也産生(shēng)了一(yī)些變化，《華夏時報》對2018年兩會關注熱點進行了預測，并邀請華夏房地産專家委員(yuán)會部分(fēn)專家進行了前瞻性分(fēn)析。
關注一(yī)：樓市調控
熱議關鍵詞：持續“錢緊”？
2017年，房地産市場經曆了密集的調控政策。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，2017年，年内全國房地産調控政策發布接近110個城市與部門（縣級以上），發布的調控政策次數多達270次以上，其中(zhōng)包括北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）、成都等城市多次發布政策，僅北京一(yī)個城市發布的各類型房地産調控政策就超過30次。
中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，分(fēn)類調控是2017年調控的主基調，最大(dà)的特點是一(yī)城一(yī)策，甚至一(yī)城多策。從調控城市看，15個熱點城市是調控熱點，上半年，從一(yī)二線城市開(kāi)始，逐漸向周圍城市擴圍，長三角、珠三角、京津冀三大(dà)城市群内部三四線城市聯動中(zhōng)心城市出台收緊政策；下(xià)半年，三四線城市調控進一(yī)步擴圍，集中(zhōng)在山東半島城市群、海西城市群、安徽中(zhōng)部及中(zhōng)西部地區重點城市周邊的三四線城市。熱點城市全面嚴控，進入限購、限貸、限價、限售、限商(shāng)的“五限”時代。
繼限購、限貸後，部分(fēn)城市開(kāi)啓的“限售”模式成爲2017樓市調控的一(yī)大(dà)特點，抑制短期投機需求穩定市場預期。至12月末，全國已經有超過50個城市實行限售措施。從限售年限來看，限售分(fēn)化爲2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售，大(dà)部分(fēn)城市限售期爲2-3年。
今年以來，中(zhōng)央多次釋放(fàng)嚴控資(zī)金違規流入房地産行業的信号。1月13日，銀監會發布《關于進一(yī)步深化整治銀行業市場亂象的通知(zhī)》，整治重點包括向“四證”不全、資(zī)本金未足額到位的商(shāng)業性房地産開(kāi)發項目提供融資(zī)；發放(fàng)首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資(zī)渠道或放(fàng)款通道等方式，直接或間接爲各類機構發放(fàng)首付貸等行爲提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資(zī)金用于購房等。房企融資(zī)難度越來越大(dà)，甚至有銀行已暫停受理房地産行業新增授信，或暫停房地産開(kāi)發貸業務。
中(zhōng)經聯盟秘書長陳雲峰告訴《華夏時報》記者，去(qù)杠杆、防風險仍是政策主題，從目前來看，房地産還會延續2017年的形勢，調控的總體(tǐ)趨勢不會放(fàng)松，信貸也會延續今年“錢緊”的形勢，但信貸政策受國内、國際等多方面因素的影響，未來不排除信貸政策寬松的可能性。
歐陽捷在接受《華夏時報》記者采訪時也表示，房地産長效機制目前還沒有完全出台，我(wǒ)們希望房地産市場的泡沫越來越小(xiǎo)，而不是越來越大(dà)，所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之後，還會繼續加碼。
歐陽捷還表示，從信貸方面來看，現在流向房地産的資(zī)金越來越少，錢越來越貴已經成爲一(yī)個大(dà)的趨勢，今年的限貸政策是絕無放(fàng)松的可能性，2018年還會延續2017年“錢緊”的态勢，而且形勢會更加嚴峻。
關注二：房價
熱議關鍵詞：漲？跌？
在房價高企的今天，房價的一(yī)漲一(yī)跌都牽動着購房者的神經。
2017年房價有漲有跌，國家統計局的數據顯示，北京、深圳、南(nán)京（樓盤）、杭州、成都、鄭州（樓盤）等9個一(yī)二線熱點城市的房價同比出現下(xià)降，降幅在0.2至3.0個百分(fēn)點之間，即2017年底的房價低于2016年同期。北海（樓盤）、太原（樓盤）、呼和浩特（樓盤）、沈陽、大(dà)連（樓盤）、長沙（樓盤）等61個二三線城市房價有所上漲，漲幅在0.1%至13.2%之間。
2018年房價是升是降，還有多少下(xià)降的空間？幾位專家總的看法各異。
四川（樓盤）信托有限公司總裁劉景峰告訴《華夏時報》記者，“房地産未來總的趨勢是平穩上漲。一(yī)線城市或者部分(fēn)發達的二線城市，前期上漲快的，房價可能會有所回落，但由于受土地供應量的影響，這些城市的庫存已經是曆史最低了，房價并沒有太大(dà)的下(xià)降空間。相反有些三線城市，或者部分(fēn)前期沒有上漲，或者上漲比較少的城市，房價可能還會上漲。”
宋清輝在接受《華夏時報》記者采訪時表示，2018年樓市整體(tǐ)趨勢是穩定房價和給房價進一(yī)步降溫，房價可能會出現微跌，熱點城市的限購限貸政策或會繼續得到有力執行，信貸方面還會像今年這樣“錢緊”。但對于剛需族來說，2018年依然是一(yī)個買房的有利時機。不過，對于一(yī)二線城市購房者來說，仍需要量力而行，不要背負過重的負擔。對于三四線城市而言，由于蓋房多到必須去(qù)庫存的地步，因此三四線城市預計還會繼續下(xià)跌，去(qù)庫存的形勢依然十分(fēn)嚴峻。
泰禾集團(000732,股吧)副總裁沈力男則表示，2017年在調控政策環境下(xià)，樓市還是有一(yī)個比較好的答卷，13萬億商(shāng)品房銷售額，接近17億平方米的銷售面積，再次創了天量。2018年市場可能有所回調，但是房地産市場的蛋糕仍然是龐大(dà)的。從中(zhōng)長期來看，房價會溫和地保持這樣一(yī)個節奏的上漲，不會大(dà)起大(dà)落，這個趨勢是很難逆轉的。房地産兼具的居住和投資(zī)屬性，在資(zī)産配置上，它具有不動産的特性，可能也許不會大(dà)漲，但是也不會讓你失望。在一(yī)線城市和核心的二線城市，不管是住宅還是商(shāng)業，都有配置的重要價值。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷也提到，2018年市場将是一(yī)個“大(dà)穩小(xiǎo)亂“的一(yī)年，市場平穩對于房地産企業、對于房地産市場、購房者來說都是好事。樓市既不會大(dà)起，也不會大(dà)落，房價不會大(dà)漲，也不會大(dà)跌。
關注三：土地市場
熱議關鍵詞：熱度繼續？
數據顯示，2017年，全國300城市土地供應小(xiǎo)幅回升，熱點城市新增供應穩定了市場預期，拉升成交量及出讓金上漲，樓面均價較去(qù)年有所收窄，平均溢價率同比下(xià)降。出讓金方面，受宅地供應增加影響，住宅類用地出讓金較2016年增加約4個百分(fēn)點，達82%，商(shāng)辦類及工(gōng)業用地占比分(fēn)别下(xià)降3個及2個百分(fēn)點，合計爲17%。成交面積方面，各類用地供求結構較穩定，工(gōng)業用地仍占半數，住宅類與商(shāng)辦類占比較去(qù)年增加近3個百分(fēn)點，住宅類成交面積占比同比增加4個百分(fēn)點，達37%。
“2018開(kāi)年中(zhōng)國多城土地市場成交活躍，土地供應持續增加，似乎延續了去(qù)年土地供應的熱度。”宋清輝分(fēn)析，總體(tǐ)而言，在一(yī)二線城市，房地産企業對住宅類土地拿地積極性依然較高，房價整體(tǐ)仍在走高。在此背景下(xià)，預計2018年土地市場供應将會增加，地價還會持續走高。
歐陽捷也認爲，土地供應方面，2018年可能比2017年多一(yī)點或者少一(yī)點，但土地供應的整體(tǐ)趨勢是向下(xià)的，現在土地越來越珍貴，越來越稀缺，地價也就很難有下(xià)降的空間。
“限地價”作爲傳統的調控手段之一(yī)，最早開(kāi)始于2007年在深圳的試點，并在2011年前後成爲各主要城市土地調控的主流工(gōng)具，“競配建”也成爲“限地價”的常見組合調控政策，主流配建内容爲保障性住房。2017年，福建、廈門（樓盤）、東莞（樓盤）先後出台了有關“限地價+競配建”的土拍新規，截止到2017年底，全國各大(dà)熱點城市也對傳統調控政策做了多元嘗試與創新，“競配建”的配建内容也日益豐富，包括杭州的競養老設施面積，廣州、中(zhōng)山（樓盤）、成都、武漢（樓盤）等地的競人才住房、公寓，江門（樓盤）市的競停車(chē)位，沈陽競社區綜合服務用房等。在“限地價、競配建”同時，對于實施該項政策的多個城市來說，也起到了平抑地價和房價的作用。
爲降溫土地市場，北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租賃用地”地塊。目前，全國13個城市共成交自持、租賃住宅用地181宗，商(shāng)品住宅自持、租賃面積達595.3萬平米，杭州、上海、北京爲成交宗數最多的城市，上海成爲成交面積最大(dà)的城市，達177萬平方米。
關注四：房地産稅
熱議關鍵詞：執行時間表
房地産稅一(yī)直是“兩會”期間民衆關注的熱點話(huà)題，2017年3月4日，十二屆全國人大(dà)五次會議上，大(dà)會新聞發言人傅瑩表示：“今年沒有把房地産稅草案提請全國人大(dà)常委會審議的安排”。房地産稅是否會在2018年取得實質性進展，仍然受到了廣大(dà)民衆的關注。
2017年底，财政部部長肖捷在《人民日報》的一(yī)篇撰文透露了房地産稅的一(yī)些重要信号，也給房地産稅如何開(kāi)征指明了方向。肖捷提到加快建立現代财政制度，明确按照“立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進”的原則，推進房地産稅立法和實施。對工(gōng)商(shāng)業房地産和個人住房按照評估值征收房地産稅，适當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地産稅制度。
按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關計劃，2018年稅制改革或會有更進一(yī)步的發展。在此背景下(xià)，房地産稅在今年将會被繼續推進。根據目前的進度來看，預計房地産稅在2020年前将會取得突破，2025年之前出台是大(dà)概率事件。
房地産稅是一(yī)項重大(dà)舉措，是确保房地産市場平穩健康發展的長效機制之一(yī)，其目的是降低房地産開(kāi)發、建設、交易等環節的流轉稅，增加房地産持有環節的财産稅。由此可見，房地産稅是能夠降房價的，特别是那些持有多套住宅物(wù)業的投資(zī)客來說，将受到一(yī)定影響。總體(tǐ)來看，房地産稅按照“立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進”的原則推進立法和實施，處理好公平與效率的問題。
房地産稅是現代财政制度的一(yī)個組成部分(fēn)，現代财政制度理順了之後，房地産稅才能同步推出來。預計國家層面的立法，可能在2019年底或者2020年出台。但是具體(tǐ)的實施，還需要經過國務院的房産稅實施條例，以及各省的實施細則出台，2021年房地産稅或許才會真正落地。
房産稅在短期内可能會對房地産市場産生(shēng)一(yī)定的抑制作用。大(dà)家可能會出現觀望的心态，暫時不買房了，房地産市場或許會面臨量價齊跌的局面，但是這是屬于局部的或者說是短暫的影響。從長期來看，房地産稅對房價的影響有限。
歐陽捷還提到，房地産稅的征收還要兼顧公平、效率、合理性的問題。也有專家指出，房地産稅的征收将會有一(yī)套具體(tǐ)的、專業化的評估方法。房地産稅很可能是一(yī)個地方稅，所以各個地方的稅率可能是不完全一(yī)樣的，征稅範圍、征稅對象、減免稅的細則也可能有所不同。
關注五：租購并舉
熱議關鍵詞：租購同權
中(zhōng)央不斷完善住房租賃制度，加快推進房地産長效機制建設。2017年7月20日，住房城鄉建設部、國家發展改革委等九部門聯合印發《關于在人口淨流入的大(dà)中(zhōng)城市加快發展住房租賃市場的通知(zhī)》，要求在人口淨流入、住房租賃需求旺盛的大(dà)中(zhōng)城市，加快發展住房租賃市場。同時選取廣州、深圳、南(nán)京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州、佛山（樓盤）等12個城市開(kāi)展首批試點。
在中(zhōng)央層面的密集推動下(xià)，各地政府紛紛積極響應，加快住房租賃市場發展，12個試點城市均陸續公布了住房租賃扶持政策。從試點實施方案看，各地均從保障承租人權益、供給、金融、财稅、監管等方面進行細化。同時，北京、上海、無錫（樓盤）、煙台（樓盤）、銅陵、洛陽（樓盤）、海南(nán)（樓盤）、雲南(nán)、江西等省市雖未列入試點，但也出台保障租賃、積極探索建立“租購同權”制度等措施。
陳雲峰告訴《華夏時報》記者，實際上，長租公寓是目前租購并舉的主要實現形式之一(yī)，長租公寓包括兩種形式，一(yī)種是開(kāi)發商(shāng)持有的用于租賃的住房，這種模式下(xià)開(kāi)發商(shāng)隻能用于租賃不能銷售，目前開(kāi)發商(shāng)尚未找到盈利模式。一(yī)種是像鏈家、我(wǒ)愛我(wǒ)家這種房地産中(zhōng)介公司租賃散戶的住宅，然後進行統一(yī)裝修和管理，再進行出租的形式，實際上這也是政府一(yī)直鼓勵的機構住房的形式。這是一(yī)個相對“靠譜”的定位，因爲它有着較爲成熟的盈利模式。
多地加大(dà)住房租賃市場的土地供應，利用集體(tǐ)土地建設租賃住房也開(kāi)始正式推進落地。除武漢、沈陽、成都、南(nán)京、合肥、杭州、鄭州規定部分(fēn)出讓土地須自持或配建一(yī)定比例的租賃型住房外(wài)，出台租賃方案的城市均有針對性政策進一(yī)步保障租賃住房用地供應。上海公開(kāi)出讓位于浦東張江、前灘和嘉定新城的土地采取“隻租不售”模式，深圳針對福田、羅湖、南(nán)山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建的人才住房和保障性住房也規定“隻租不售”。國土資(zī)源部、住建部發布《利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點方案》，确定第一(yī)批在北京、上海、沈陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶（樓盤）、成都13個城市開(kāi)展利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點。
宋清輝指出，租購并舉是未來房地産市場發展的重點。十九大(dà)之後，加快建立租購并舉、多渠道保障的住房制度，讓全體(tǐ)人民住有所居，是頂層設計的出發點。從這個方面來講，預計2018年樓市将會繼續加大(dà)住房供給保障力度，并加快推出租售并舉等調控舉措，以抑制樓市投機現象，讓房子回歸居住屬性。在此背景下(xià)，預計未來租房市場發展的方向是繼續增加市場規模，滿足人民群衆的住房需求。
爲承租人賦權的“租購同權”成爲大(dà)部分(fēn)城市制定租賃試點方案的主要方向。廣州、南(nán)京和江西明确将“租購同權”寫入試點方案，煙台提到探索建立“購租同權”制度，杭州提出“租購同分(fēn)”。而其他城市如武漢、沈陽、鄭州、成都、合肥、深圳、上海等發布的試點方案均提出給予租房群體(tǐ)在醫療衛生(shēng)、住房公積金、就業、法律等方面享有基本公共服務的保障，其中(zhōng)沈陽要求建立承租人居住證權利清單，不斷擴大(dà)承租人權利。上海明确常住居民租戶享有子女義務教育；北京規定租房可落戶，符合條件的京籍集體(tǐ)戶口子女可在租房所在區入學，本市戶籍居民承租公租房和直管公房可根據住房租賃監管平台登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。
但宋清輝指出，當下(xià)，“租購同權”與老百姓(603883,股吧)的期望還有相當大(dà)的距離(lí)，但“同權”的方向值得肯定，應繼續大(dà)力探索。相信在各地立法推動情況下(xià)，“租購同權”一(yī)定能夠真正可以實現。
關注六：共有産權
熱議關鍵詞：能否平抑房價
随着多個城市共有産權住房的推出，我(wǒ)國住房保障市場得到了進一(yī)步完善。共有産權房，指的是地方政府讓渡部分(fēn)土地出讓收益，房屋産權可由政府和市民按一(yī)定比例持有，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭，保障對象家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的産權份額以及保障房将來上市交易的條件，以及所得價款的分(fēn)配份額。目前，已有北京、上海、南(nán)京、福州（樓盤）、煙台五地供應共有産權房。
2017年8月3日，北京市住房和城鄉建設委對《北京市共有産權住房管理暫行辦法》、《關于印發<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知(zhī)》公開(kāi)征求意見。9月20日，北京市住房和城鄉建設委員(yuán)會聯合三部委發布《北京市共有産權住房管理暫行辦法》，明确了未來5年供應25萬套共有産權住房的目标，着力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。
未來，推出共有産權住房制度的城市或将進一(yī)步擴圍。9月14日，住房城鄉建設部印發《關于支持北京市、上海市開(kāi)展共有産權住房試點的意見》，支持北京、上海深化發展共有産權住房試點工(gōng)作，鼓勵兩市結合本地實際，在共有産權住房建設模式、産權劃分(fēn)、使用管理、産權轉讓等方面進行大(dà)膽探索，力争形成可複制、可推廣的試點經驗。廣東省跟進探索建立共有産權住房制度，根據定價标準及個人出資(zī)數額，确定個人和政府或者個人和有關單位持有住房産權的相應比例産權。10月2日，福建出台《關于進一(yī)步加強房地産市場調控的八條措施》，明确福州、廈門兩市今年年底前啓動一(yī)批共有産權住房建設并出台共有産權住房的具體(tǐ)管理辦法。
對于共有産權房的影響，宋清輝分(fēn)析稱，共有産權房的作用是分(fēn)流商(shāng)品房需求，平抑熱點城市房價，保障中(zhōng)低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一(yī)定經濟能力，但是由于房價漲得過快又(yòu)買不起房的群體(tǐ)。2018年，預計将有批量的共有産權房和租賃住房入市，有望進一(yī)步爲房地産市場降溫。
值得注意的是，在以往的北京市産權型保障房和政策房中(zhōng)，比如經濟适用房、限價商(shāng)品房、自住型商(shāng)品房，在滿足一(yī)定條件後是可以轉換爲完全商(shāng)品住房。但此次北京市共有産權房确立了“封閉管理、循環使用”的原則，明确共有産權住房的共有産權性質再上市後也不能變更，即共有産權住房購房人取得不動産權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋産權份額，同等價格條件下(xià)，代持機構可優先購買。
陳雲峰指出，共有産權房的售價低于市場價格，能夠起到平抑房價的作用。另外(wài)，共有産權房的封閉運行，能夠使得政府把這部分(fēn)房産像拳頭一(yī)樣收回來，然後再打出去(qù)，持續保障城市“夾心層”的購房需求，有利于保證保障房市場的持續供應。
關注七：長效機制
熱議關鍵詞：實現的路徑
近年來，中(zhōng)央多次強調完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，加快建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
12月20日，中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議提出，完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，保持房地産市場調控政策連續性和穩定性，分(fēn)清中(zhōng)央和地方事權，實行差别化調控。
12月23日，全國住房城鄉建設工(gōng)作會議指出，2018年，全國住房城鄉建設系統要重點做好以下(xià)工(gōng)作，抓好房地産市場分(fēn)類調控，促進房地産市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目标不動搖、力度不放(fàng)松，保持房地産市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地産市場風險。
宋清輝指出，房地産市場的長效機制指的是綜合運用金融、土地、财稅、投資(zī)、立法等一(yī)系列手段，建立的符合中(zhōng)國國情、适應市場規律的基礎性制度。以确保市場穩健和住有所居，市場相關各方相互關系與作用的機理。長效機制的建設是一(yī)個長期過程，作好頂層設計，明确階段性目标，完善組織和架構，分(fēn)解總體(tǐ)任務，落實相關主體(tǐ)責任，是建立長效機制的基本要求。
歐陽捷表示，房地産市場的長效機制包含着立法、行政等多樣化的内容，機制的建立并不是一(yī)蹴而就的，将會是一(yī)個長期的過程，也将是一(yī)個不斷的調整完善的過程。
宋清輝還提到，建立房地産市場的長效機制還涉及到基礎制度的改革，任務比較艱巨。現在長效機制的出台還缺乏長期的政策調控，僅有短期的政策調控遠遠不夠，否則房地産市場的長效機制便很難持續發揮出效果來。
對于房地産長效機制的内容，房地産專家、北京師範大(dà)學房地産研究中(zhōng)心主任董藩在首屆華夏地産投融資(zī)峰會暨金瓴獎頒獎盛典上表示，我(wǒ)國未來房地産市場長效機制的建設或将從以下(xià)幾方面入手：第一(yī)，加強對土地市場的計劃管理，提升國有企業對土地開(kāi)發與房地産開(kāi)發的參與程度；第二，繼續實施限購、限貸、限售政策，可以适時放(fàng)松，但不會取消；第三，在壓縮市場化供應的同時，重啓體(tǐ)制内住房供應渠道，允許機關、事業單位、國有企業自主建房、内部分(fēn)配、低價購買、限制産權、封閉運行；第四，通過共有産權方式，解決部分(fēn)中(zhōng)低收入家庭的居住問題；第五，通過放(fàng)松集體(tǐ)建設用地入市方式，擴大(dà)建設用地和租賃房供應；第六，通過開(kāi)放(fàng)REITs市場、減免稅收等方式，支持國有企業進入持有和租賃市場。
