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證券時報記者 吳家明
對于深圳樓市，商(shāng)務公寓一(yī)直是一(yī)個特殊的存在。由于不限購不限貸，商(shāng)務公寓曾是投資(zī)客“狂歡”的空間。不過，二手商(shāng)務公寓交易稅費成本較高以及其他一(yī)些限制條件，導緻商(shāng)務公寓這幾年的價格漲幅遠遠比不上住宅。雖然商(shāng)務公寓停止審批後，深圳商(shāng)務公寓市場短暫熱鬧過一(yī)陣，但在嚴厲的樓市調控環境下(xià)，深圳商(shāng)務公寓市場去(qù)化依舊艱難，打折促銷成爲開(kāi)發商(shāng)通用手段。
房産中(zhōng)介經理
當起“街霸”
雖然深圳樓市在嚴厲的調控下(xià)已經明顯降溫，但如果有新房項目市場以備案價6.7折的折扣對外(wài)銷售，還是相當吸引眼球。
“這個項目推出特價的商(shāng)辦産品和商(shāng)務公寓，商(shāng)辦産品按備案價格打6.7折，商(shāng)務公寓算下(xià)來也有8.5折左右，非常劃算。”在羅湖筍崗片區，最近有許多房産中(zhōng)介經理在路上當起了“街霸”，主打的就是位于筍崗北部的中(zhōng)洲坊項目。根據房産中(zhōng)介經理介紹，中(zhōng)洲坊項目推出部分(fēn)新産品，其中(zhōng)商(shāng)辦産品按備案價格打6.7折左右，商(shāng)務公寓的折扣幅度爲8.5折左右，一(yī)套65平方米左右的商(shāng)務公寓總價在360萬元左右。記者查詢發現，該項目早在2020年12月就獲批預售許可證，商(shāng)務公寓備案732套，商(shāng)業447套。其中(zhōng)，商(shāng)務公寓戶型建面約33~66.7平方米，均價約每平方米6.8萬元。
吸引房産中(zhōng)介經理當起“街霸”，自然是開(kāi)發商(shāng)給出的極高傭金。“大(dà)概是總價的3到8個點，具體(tǐ)我(wǒ)也不好告訴您，也就是因爲這麽高的傭金比例，我(wǒ)們才那麽拼命。”現場房産中(zhōng)介經理告訴記者，“如果您在我(wǒ)這裏成交，我(wǒ)再返您一(yī)個點的傭金，相當于又(yòu)打了個折。”
除了中(zhōng)洲坊，記者在筍崗片區就看到近3個在售的商(shāng)務公寓項目。與此同時，羅湖、福田、龍崗等區的多處在售商(shāng)務公寓，都推出不同程度的折扣優惠。不過，記者發現許多購房者依舊将商(shāng)辦産品和商(shāng)務公寓混爲一(yī)談，甚至有項目将商(shāng)辦産品包裝成公寓對外(wài)銷售。值得注意的是，深圳市房地産中(zhōng)介行業協會發布《關于開(kāi)展房地産中(zhōng)介機構規範經營專項整治工(gōng)作的通知(zhī)》，嚴厲整治涉嫌隐瞞房産關鍵信息、誘導消費者購買“産辦公寓”、将産業用地上建設的廠房、辦公類建築等包裝或虛假宣傳爲“産辦公寓”誘騙消費者等行爲。
投資(zī)與自住
“商(shāng)務公寓早期在一(yī)定程度上發揮了商(shāng)務辦公區配套的作用。近年來，商(shāng)務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離(lí)‘服務商(shāng)務人士’‘短期住宿’的目的。”深圳市住房和建設局在2020年7月的通知(zhī)上稱。
所以，在許多人看來，商(shāng)務公寓一(yī)般是用來投資(zī)，但也有部分(fēn)購房者選擇商(shāng)務公寓“自住”。隻是，從目前情況來看，深圳商(shāng)務公寓市場依舊供大(dà)于求。深圳中(zhōng)原研究中(zhōng)心數據指出，2020年深圳公寓批售項目46個，批售商(shāng)務公寓24910套，批售面積合計147萬平方米，套數同比上漲23.6%，面積同比上漲23.7%，達曆史新高。同期，深圳商(shāng)務公寓僅成交11735套，成交量不到供應量的一(yī)半。不過，或許正是開(kāi)發商(shāng)和房産中(zhōng)介的聯動，今年上半年深圳商(shāng)務公寓市場成交面積43.7萬平方米，同比上升89.96%，爲去(qù)年全年成交面積的61.15%。
記者随機采訪發現，多數投資(zī)者購買商(shāng)務公寓後會選擇出租，但深圳租賃市場的租金回報率一(yī)直呈現低迷的走勢，也讓一(yī)些投資(zī)客感到無奈。“剛剛買了一(yī)套58平方米的商(shāng)務公寓，當時銷售人員(yuán)推銷時說新公寓至少能租到8000元，現在隻開(kāi)6000元的房租，也空置了很久。”陳先生(shēng)剛在羅湖區買了一(yī)套商(shāng)務公寓，“現在入市的新房越來越多，價格高了就不好出租。”
與住宅市場類似，近幾年來深圳商(shāng)務公寓市場的政策也不斷調整。不過，去(qù)年出台的停止新增公寓審批政策，成爲了深圳公寓市場的分(fēn)水嶺：2020年7月31日，取消商(shāng)務公寓土地審批；2021年3月3日，深圳市規劃和自然資(zī)源局公開(kāi)征求《深圳市規劃标準與準則》局部修訂意見，删除相應商(shāng)業服務用地适建用途中(zhōng)“商(shāng)務公寓”的描述。此外(wài)，深圳市住建局發布《關于商(shāng)務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知(zhī)》，明确商(shāng)務公寓、宿舍可以配建燃氣管道。
美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心經理張添鳴表示，今年上半年深圳商(shāng)務公寓成交同比出現增長，一(yī)方面是由于疫情過後消費能力回升，二手房參考價的執行也分(fēn)流了部分(fēn)客戶到商(shāng)務公寓市場；另一(yī)方面，部分(fēn)購房者認爲是“公寓住宅化”，激發了部分(fēn)購買力。不過，商(shāng)務公寓的屬性畢竟與住宅不同，還是難以掩蓋商(shāng)務公寓與普通住宅之間的差異，政策的利好效應僅能短期内影響商(shāng)務公寓市場，預期短期商(shāng)務公寓仍将有不錯的成交，但總體(tǐ)上對公寓市場的影響不會太大(dà)。
