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8月13日，上海公布《上海市住房發展“十四五”規劃》（以下(xià)簡稱《規劃》），《規劃》提出，上海将堅持租購并舉，落實“中(zhōng)心輻射、兩翼齊飛、南(nán)北轉型、新城發力”空間格局要求，“重點”發展租賃住房，堅持租購并舉。優化從“一(yī)張床”、“一(yī)間房”到“一(yī)套房”的多層次租賃住房供應結構，“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。其中(zhōng)，租賃房22萬套（間）、宿舍床位20萬張。繼續規範代理經租住房30萬套（間）。
從産業影響來看，一(yī)名頭部房企人士表示，租賃市場是一(yī)個有政策支撐、有市場需求、有穩定現金流的确定的賽道。比拼的是資(zī)金成本、精益管理（成本和服務）、戰略視野、退出通道等核心要素。
優化住房結構
“十四五”時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商(shāng)品住房4000萬平方米、約40萬套。
《規劃》提出“協調”發展保障性住房，健全住房保障體(tǐ)系。“十四五”時期，新增供應保障性産權住房約23萬套；“更新”發展存量住房，提高城市有機更新工(gōng)作的顯示度。2022年底前，全面完成中(zhōng)心城區成片二級舊裏以下(xià)房屋改造；規劃期内，力争提前完成中(zhōng)心城區零星二級舊裏以下(xià)房屋改造。
前述房企人士認爲，房地産企業切入租賃房建設和運營，雖然有開(kāi)發的天然優勢，但當前的主流房地産企業依賴于短期資(zī)金加大(dà)杠杆的商(shāng)業模式。并不匹配于這種通過精細化管理來控制成本、提升收益，最終在資(zī)本市場上獲得認可的這種長線商(shāng)業模式。這需要有資(zī)本市場的支持，所以能夠選擇這個賽道的企業并不多，過往的曆史也證明很多的房地産開(kāi)發企業進入租賃房市場沒幾年以後就退出。
《規劃》提出在加快構建住房租賃體(tǐ)系方面，通過集中(zhōng)新建、商(shāng)品住房配建、存量用地轉型、各類園區配套建設、商(shāng)業辦公項目依規轉化等方式，累計建設籌措租賃住房超過70萬套（間），其中(zhōng)新建和轉化租賃住房40萬套（間）。出台《租賃住房規劃建設導則》等配套政策，強化中(zhōng)小(xiǎo)套型和宿舍床位型建設導向。出讓集中(zhōng)式租賃住房項目用地150幅，建築面積約1000萬平方米，在各大(dà)城市租賃住房新建量中(zhōng)位居第一(yī)，爲構建多主體(tǐ)參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃體(tǐ)系奠定了紮實的基礎。
這對行業所帶來的影響有多大(dà)？業内人士認爲，目前大(dà)多數房企仍然習慣于租賃行業的投資(zī)回報模式，還需要進一(yī)步尋找資(zī)金、提升精細化管理的能力。
前述房企人士指出，未來租賃房的開(kāi)發運營市場，資(zī)本端主要來自于追求長期穩定收益的類似于壽險資(zī)金、私募基金，開(kāi)發端主要由成熟的品牌房企或者私募基金管理公司來承擔，運營端主要有成熟的租賃服務類企業組成。
兩大(dà)改變
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進分(fēn)析認爲，相比“十三五”，上海“十四五”住房政策的兩個明顯轉變：明确提出多層次租賃住房供應體(tǐ)系，即“一(yī)張床、一(yī)間房、一(yī)套房”的内容。該提法形象生(shēng)動，且明顯勾勒出上海多層次的租賃住房供應體(tǐ)系。而從數據上看，其提及了租賃住房42萬套的供應内容，也說明從總量方面給予了保障。據此可以認爲，最近五年發展中(zhōng)，要關注上海在租賃住房的供應總量和結構。當然在此基礎上，注重産品的分(fēn)配、加大(dà)上海租賃住房産品的宣傳，也是後續值得關注的内容。第二個改變是，加快推進舊區改造。此次給與了舊城區、舊住房的更新改造的數據指标要求，使得房企對于此類産業的投資(zī)會更加清晰。類似舊區改造的内容，是未來需要重點關注的。尤其是需要在“利益訴求”方面多研究。此類工(gōng)作細節較多，需要房企或投資(zī)者精雕細琢。類似工(gōng)作若做到位，則可以在全國其他城市進行更好的推廣。
此外(wài)，《規劃》指出，住宅小(xiǎo)區、社區管理、租賃住房等都要推進住房領域數字化轉型。
很顯然，住房保障受益群體(tǐ)将有序擴大(dà)。廉租住房對戶籍低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，至2020年12月底，累計受益家庭13.4萬戶；加大(dà)公共租賃住房建設籌措、分(fēn)配供應、房源循環使用的力度，累計供應房源15萬套，累計受益72萬戶。值得關注的是，上海将認真執行“一(yī)城一(yī)策”工(gōng)作方案，嚴格執行相關調控政策，實行房地聯動機制，提高中(zhōng)小(xiǎo)套型普通商(shāng)品住房供應比例，加強市場監測監管，加快構建促進房地産市場平穩健康發展長效機制。
（作者：唐韶葵 編輯：張星）
